23년 6월 23일 부동산 기사 정리

1. 재건축단지 '상가 쪼개기' 제동···국회서 잇단 방지법 발의

내용 요약: 아파트 입주권을 노리고 재건축 단지의 상가 지분을 잘게 나누는 상가 '지분 쪼개기'에 제동이 걸린다. 권리산정일(분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점) 이후 분할된 상가 지분에는 입주권을 주지 않도록 하는 법 개정안이 잇따라 발의된 데 따른 것이다. 현행 도시정비법은 주택·토지의 지분 쪼개기를 규제하고 있지만, 상가 분할에 대한 규정이 없다.국토교통위원회 소속 더불어민주당 최인호 의원은 전날 재건축·재개발 정비사업 때 상가 지분 쪼개기를 방지하는 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)개정안을 대표발의했다.

이에 따라 개정안은 권리산정 기준일 대상에 '집합건물 전유부분의 분할로 토지 등 소유자 수가 증가하는 경우'를 추가했다. 즉 권리산정일 이후 지분 쪼개기로 상가를 산 사람에게는 아파트 입주권을 주지 않는다는 뜻이다.

 

2. 인구 줄어도 서울 집중 심화··· "신도시 그만 지어야"

내용 요약: 저출산에 따른 인구 감소가 2020년부터 본격화되면서 이런 변화가 자산시장, 부동산 시장에 미칠 영향에 대한 관심이 커지고 있다. 지난 20여년 간 국내 주택시장을 대상으로 한 연구들을 종합하면 인구수 감소는 주택수요를 감소시키지만 가구수의 증가는 주택수요를 증가시키는 것으로 나타났다. 실제로 2020년부터 국내 총인구는 줄었지만 집값은 지난해 미국발 기준금리 급등 전까지는 가파르게 올랐다. 반면 가구수가 줄어들기 시작하는 2040년 이후에는 가구수 감소와 초고령화가 맞물리며 자산시장이 흔들릴 것이라는 우려가 제기된다.

[총인구 감소 버텼던 부동산 시장, '더 쎈 놈'이 온다]

국내 가구수는 2039년 2387만 가구로 정점을 찍고 감소하기 시작하는데 처음에는 하락폭이 완만하지만 점점 가구수 감소폭이 커질 전망이다. 가구수는 2050년 2285만가구까지 줄어들 것으로 예상된다. 2020년에는 1인 가구가 31.2%(648만 가구)로 가장 많지만, 부부+자녀가구(29.3%, 608만 가구)와 부부가구(16.8%, 348만 가구) 등 2인 이상 가구가 1인 가구보다 훨씬많다. 하지만 2050년에는 1인 가구가 39.6%(905만 가구)로 가장 많지만, 부부+자녀가구(17.1%, 391만 가구)와 부부가구(23.3%, 534만 가구)를 육박할 정도로 증가할 것으로 예상된다.

이런 인구구조 변화가 부동산 시장에 미칠 영향은 앞으로 주된 가구형태가 되는 1인 가구가 부동산 시장의 주된 상품인 전용면적 84㎡ 아파트를 구매할 수요자가 될 수 있느냐다. 현재시점을 기준으로 1인 가구의 소득과 자산은 높은 수준이 아니다. 2021년 기준 1인 가구의 연간소득은 2691만원으로 전체 가구(6414만원)의 42.0% 수준이었다. 평균자산은 전체가구(5억4772만원)의 38.5% 수준인 2억 1108만원으로 집계됐다. 올해 5월 기준 아파트 매매중위가격은 전국 3억6500만원, 서울 9억5333만원이었다.

["청년층 직주근접, 고령층 의료 등 인프라"···"인구 더 줄어도 서울 집중"]

전문가들은 인구에 이어 가구까지 감소세에 접어들면 서울 등 수도권 집중 현상이 더 심화될 것으로 보고 있다. 한 전문가는 "청년층과 중장년층은 교육과 직주근접 등을 이유로 서울을 선호하고 고령층 역시 은퇴 후 잠시 도심을 벗어나더라도 초고령층으로 가면서 의료와 문화 및 생활 인프라 접근성이 뛰어난 서울 등 도심으로 다시 회귀하려는 니즈가 커지고 있다"고 전했다.

["인구 유출 예상 지역, 공급 줄여야··· 도심은 고밀개발로 전환"]

부동산 시장 전문가 다수도 인구 및 가구 감소와 별개로 서울 등 수도권에 대한 인구 집중은 심화될 것으로 전망했다. 다만 이 과정에서 수도권 외곽, 특히 지방의 공동화 현상이 심화될 것이라며 이에 따른 부작용을 최소화하기 위한 균형개발 정책이 필요하다고 지적했다.

 

3. 임대인 송달 없어도 임차권 등기 설정 가능해진다

내용 요약: 오는 7월 19일부터 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기를 설정할 수 있게 된다. 법무부에 따르면 지난 21일 이같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과했다.

임차권 등기를 설정하는 것은 임대차계약 기간이 끝난 뒤에 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 임대인의 허락을 받지 않고도 등기부등본에 임차권이 있음을 명시하는 조치다. 현재까지는 임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 임대인의 주소불명 등으로 송달되지 않는 경우, 임차권등기를 할 수 없었다. 하지만 이번 개정안을 통해 임차인의 재산권과 거주이전의 자유를 보호하기 위해 법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임차권 등기 설정이 가능하게 됐다.